【相続問題】借地権のある自宅を相続する場合の注意点について

借地権は、地主から土地を借りて、その土地上に建物を建てることができる権利で、借地人は、土地を利用する対価として、地主に地代を支払います。

借地権は権利なので、借地に建っている家の所有者が亡くなると、財産として相続の対象になります。

今回は、借地上の自宅を相続したときの注意点についてわかりやすく解説します。

  借地権の継承で必要なこと

相続人が借地権を相続する際には、地主の承諾は不要です。借地権の名義変更にあたって、地主に譲渡承諾料を支払う必要もありません。しかし、相続人ではない第三者が借地権を相続する「遺贈」や、相続人が借地権を売却する際には、地主の許可が必要です。

  借地権の種類を確認する

借地に建っている家を相続する前に、まずは借地権の内容をチェックしましょう。

借地権にはおもに「普通借地権」「定期借地権」の２種類があり、それぞれ借地契約の期間や条件が大きく異なります。

（１）普通借地権

普通借地権とは定期借地権以外の借地権のことで、存続期間は原則として３０年とされていますが、契約により３０年以上の存続期間とすることも可能です。

普通借地権の大きな特徴は、借地契約の更新ができることです。借地人が契約の更新を求めた場合は、正当な理由がない限り、地主は更新を拒否することができません。

なお、契約が更新されずに終了する場合は、建物を地主に買い取ってもらう権利（建物買取請求権）が認められています。

（２）定期借地権

定期借地権は、契約を更新することができない形態の借地権で、借地人は、契約終了時に建物を取り壊して土地を返却しなければなりません。

なお、詳細な説明は割愛しますが、定期借地権には、「一般定期借地権（借地権の存続期間５０年以上）」と「事業用定期借地権（３０年以上５０年未満）」、「建物譲渡特約付借地権（３０年以上）」の３種類があります。

  借地権の処分方法を検討する

借地権付きの家を相続すると、たとえ住まなかったとしても、地主に地代を支払う必要があります。継続して使用する予定がない場合は、処分を検討しましょう。

（１）売却する

借地権付き自宅を第三者に売却する際には、地主から承諾を得る必要があります。また、多くの場合は、譲渡承諾料が発生します。

地主に建物を買い取ってもらえれば、借地権は消滅します。もっとも、地主が買い取りに応じる義務はないので、地主が拒否した場合は実現できません。

（２）借地権と底地権を同時に売却する

地主が土地の処分を検討している場合は、地主と協力して、土地の借地権と底地権（地主が持っている権利）をまとめて売却するケースもあります。

（３）地主から底地を買い取る

地主から底地を買い取ると、借地権が解消され、完全な所有権のある土地になります。

（４）借地上の自宅を貸し出す

「借地権そのもの」を貸借するためには地主の許可が必要ですが、地主との土地賃貸借契約に特別な規定がなければ、建物を賃借する際に地主の承諾を得る必要はありません。

もっとも、地主との良好な関係を保っておくためには、事前に通知をしておいた方がよいと思います。

  借地権の相続における注意点

（１）借地上の建物は名義変更が必要

借地権そのものを相続する手続きは必要ありませんが、借地上の建物については名義変更をする必要があります。

建物の名義変更をしていないと、地主が土地を第三者に売却してしまった場合に、その第三者に対して借地権を主張できなくなります。

（２）遺贈や売却の場合は地主の承諾が必要

借地権を、法定相続人以外の人へ遺贈（遺言によって、特定の人に財産を引き継がせること）する場合は、地主の承諾が必要です。

また、建物を第三者に売却する場合は、地主の承諾を得たうえで、承諾料を支払う必要も生じます。

（３）建物を建て替える場合は地主の承諾が必要

借地権の相続人が、引き続き借地上の建物に住む場合、建物の建て替えや増改築を行うケースがあります。

建て替えや増改築を行う場合には、地主の承諾が必要です。承諾を得ずに行うと、地主から契約違反を指摘される危険があります。

なお、雨漏りの修理など、建物の維持管理に最低限必要な修繕は増改築には含まれず、地主の承諾は必要ありません。ただしこの場合も、地主に余計な誤解を与えないように、事前通知しておく方が望ましいでしょう。